Droit et Immobilier
Informations, actualités sur le sujet: Droit et ImmobilierDéclaration en mairie de location de chambre d’hôte -formulaire
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Cadre juridique des SCPI
L’article L. 214-50 du Code monétaire et financier indique que les SCPI ont pour « objet exclusif l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif».
Les SCPI sont autorisées par la même disposition de loi à «procéder à des travaux d’amélioration et, à titre accessoire, à des travaux d’agrandissement et de reconstruction ».
Les SCPI peuvent «acquérir des équipements ou installations nécessaires à l’utilisation des immeubles » et «céder des éléments de patrimoine immobilier».
La loi réserve donc aux SCPI toutes les opérations immobilières autres que purement spéculatives ou assimilables à de la promotion immobilière.
L’activité d’une SCPI n’est pas comparable à celle d’un marchand de biens.
Demande de permis de construire
La demande d’un permis de construire est obligatoire quand on veut construire ou grandir une maison, un immeuble ou ses dépendances (y compris les clôtures).
L »article R421-1-1 du Code de l’Urbanisme indique que:
« la demande de permis de construire est présentée soit par le propriétaire du terrain ou son mandataire, soit par une personne justifiant d’un titre l’habilitant à construire sur le terrain, soit par une personne ayant qualité pour bénéficier de l’expropriation dudit terrain pour cause d’utilité publique. »
Droit et expulsion des locataires
Le locataire qui reçoit congé de son logement par lettre recommandée avec avis de réception ou acte d’huissier n’est pas obligé de le quitter à la date indiquée.
Le locataire doit, tout d’abord, vérifier si le motif invoqué par son propriétaire est légitime et sérieux. Si le locataire menacé d’expulsion conteste le motif de l’expulsion, il doit agir en justice.
Avantages fiscaux de la loi Scellier
La loi Scellier permet une réduction d’impôt de 25 % du prix de revient du logement (pour un seul logement et un plafond de 300 000 € d’investissement par an).
Cette réduction d’impôt loi Scellier de 25 % de l’investissement s’étale sur 9 ans avec une règle linéaire.
Si la réduction d’impôt excède l’impôt dû la même année, le solde de réduction d’impôt peut être imputé sur l’ impôt des années suivantes (jusqu’à la 6ème année incluse).
Les plus anciens reports sont prioritaires sur les plus récents.
Calcul de la plus-value immobilière et impôt
Les plus-values immobilières sont taxées au taux forfaitaire de 16 %, plus 12,1 % de prélèvements sociaux.
C’est le notaire qui se charge d’établir la déclaration à déposer à la conservation des hypothèques et de payer l’impôt pour le compte du vendeur du bien immobilier.
Le vendeur reçoit le produit de la vente, net de toute imposition. En revanche, en cas de vente de droits sociaux à caractère immobilier, la démarche, à effectuer auprès de la recette des impôts, revient au contribuable ou à son avocat.
Impôt sur la plus-value de la vente d’ un garage
Si un garage est vendu en même temps qu’une résidence principale, la plus-value réalisée sur le garage est exonérée d’impôt.
Si un garage est vendu seul, les impôts sont de 16% + 12,1% de prélèvements sociaux.
Si un bien est vendu moins de 15000 euros, il est aussi possible d’être exonéré d’impôts. La somme de 15000 euros s’ apprécie aussi si le bien est détenu par plusieurs personnes. Par exemple un bien vendu 20000 par un couple, au régime de la communauté, pourra passer sous le seuil de 15000 euros (10000 chacun)
Calcul de la plus value d’ un bien immobilier quand il y a usufruit et nue-propriété
Quand un bien immobilier a fait l’objet d’une donation avec une réserve d’usufruit, comment est calculée la plus-value ?
Utiliser le prêt locatif social comme investisseur locatif
Le prêt locatif social (PLS) s’adresse aux personnes physiques ou morales qui veulent acheter un bien immobilier en vue de le louer.
Le PLS a plusieurs avantages:
- un taux très intéressant indexé sur celui du livret A
- des avantages fiscaux pour l’investisseur (TVA à 5,5% et exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties pendant 15 à 25 ans – et même 30 ans quand le logement respecte des critères de qualité environnementale- )
Vendre une maison ou un appartement sans intermédiaire
Passer par une agence immobilière pour vendre une maison ou un appartement est pratique mais coûte de l’argent. La commission prise par une agence immobilière est de l’ordre de 5 à 8% sur le montant de la vente et de plus, l’agence ne défend pas que les intérêts du vendeur…
Officiellement, les honoraires sont à la charge de l’acquéreur mais la réalité concrète est autre puisque si une vente se fait, elle se fait au prix du marché et non au prix du marché + les frais d’agence …
Il est donc intéressant parfois de vendre un bien immobilier sans passer par une agence.
Internet permet déjà à notre époque de se passer d’intermédiaires nécessaires pour assurer la promotion et la publicité du bien immobilier à vendre.
A part cet aspect , il y a essentiellement 4 points à checker quand on veut vendre un bien immobilier sans agence intermédiaires:
GRL garantie des risques locatifs
La GRL, garantie des risques locatifs, est maintenant universelle. les bailleurs peuvent souscrire une GRL, garantie des risques locatifs, quels que soient le profil et le niveau de revenus de leurs locataires.
Tous les contrats GRL ont un socle commun minimal regroupant les 3 garanties suivantes:
Récupération de la caution en fin de prêt
Il est parfois possible de récupérer toute ou partie de la caution financière à la fin d’un prêt immobilier.
Tout dépend du type de garantie choisi au moment de la souscription du prêt immobilier.
S’il s’agit d’une hypothèque ou d’un privilège de prêteur de deniers, aucune somme n’est restituée.
Si il s’agit d’une caution mutuelle, on récupère une partie des fonds. En optant opur ce type de garantie, on verse 1%-2% du montant emprunté à une société de cautionnement qui s’engage à se substituer à l’emprunteur en cas de défaillance. La somme versée est composée d’une commission (acquise définitivement par l’organisme de caution) et d’une contribution à un fonds de garantie.
Cette dernière partie pourra être reversée à l’emprunteur à la fin de son crédit, dans la limite de 75% du montant déboursé (si bien sûr il n’y a pas eu de problème pendant la durée du crédit).
Limite de fenêtres avec voisins
Les ouvertures d’un bâtiment offrant une vue sur un terrain contigu sont interdites s’il y a moins d’ 1m90 entre ladite couverture et la limite séparative du voisin.
Cette distance est précisée dans le code civil (art 678 du code civil) à propos des vues droites (vue qu’on a depuis une fenêtre quand on se place face à elle et sans avoir à se pencher).
Quand un chemin sépare les propriétés, cette distance ne s’applique pas.
Garantie de la domotique d’ immeuble
Les désordre de l’installation domotique d’un immeuble sont couverts par la garantie biennale.
Les éléments d’équipement qui font indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, fondation, ossature, murs ou couverts (toit) font l’objet d’une garantie de fonctionnement décennale.
Le délai commence à compter de la réception de l’ouvrage.
Si le désordre est grave à ce point qu’il rend l’ouvrage principal impropre dans son ensemble, la jurisprudence admet que la garantie décennale peut être prise en compte.
Si par exemple l’ensemble de l’installation domotique, dont la porte d’entrée électronique, est défectueux, alors la garantie décennale peut jouer.
Il faut dans ce cas apporter au tribunal la preuve de la gravité du problème pour échapper à la prescription de 2 ans.
Accès du propriétaire à son appartement loué
Un propriétaire qui souhaite vendre son logement qui est loué a le droit, pendant le préavis du bail, de faire visiter son logement 2 heures par jour, chaque jour ouvrable.
Le propriétaire doit toutefois obtenir l’autorisation expresse du locataire.
Le mieux bien sûr est de convenir d’un calendrier de visite entre locataire et propriétaire.
Même si le propriétaire a les clés, il ne peut pas entrer dans l’appartement sans autorisation: il s’agirait d’une violation de domicile qui pourrait finir au pénal.
En cours de bail, un droit de visite ne sera accordé que s’il existe, dans le contrat de location, une clause permettant d’effectuer une visite pour vérifier l’état des lieux loués.
Si tel n’est pas le cas et si le locataire refuse l’accès malgré les sollicitations du propriétaire, celui-ci doit présenter une demande d’autorisation auprès du président du tribunal d’instance, juge des référés.
Voir aussi Congé d’ un locataire pour cause de vente
Etat des lieux de sortie d’un appartement
Un état des lieux précis doit être établi quand on emménage dans un appartement puis quand on en rend les clés (article 3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989).
La comparaison de l’état des lieux de sortie avec l’état des lieux d’entrée permet d’établir les éventuelles réparations à faire par les locataires.
L’état des lieux est , en principe, dressé contradictoirement par les parties lors de la restitution des clés.
S’il est établi par le seul bailleur, l’état des lieux de sortie n’a pas de valeur probante.
A défaut d’accord amiable, le bailleur ou le locataire peut avoir recours à un huissier pour établir un état des lieux.
L’huissier envoie une lettre recommandée avec avis de réception à la partie adverse, au moins 7 jours à l’avance, pour fixer le rendez-vous.
Les frais d’établissement de l’état des lieux sont partagés par moitié entre les 2 parties.
Si le bailleur fait procéder à un constat par huissier alors que le locataire ne s’oppose pas à l’établissement d’un constat amiable, les frais d’intervention de l’huissier sont à la charge exclusive du bailleur.
Constat de risque d’ exposition au plomb
La loi impose aux bailleurs d’annexer un constat des risques d’exposition au plomb aux contrats de location conclus depuis le 12 août 2008 (article L 1334-7 du code de la santé publique).
Quand on a signé un bail avant cette date, on n’est pas concerné sauf si le bail a été renouvelé après le 12 août 2008 et qu’un nouveau bail a été conclu.
Si le bail a été reconduit tacitement, le constat des risques d’exposition au plomb n’est pas obligatoire.
Si le locataire estime que l’état de dégradation de la maison est suceptible de porter atteinte à sa santé, il peut adresser un courrier (recommandé avec A/R) à la direction départementale des affaires sanitaires et sociales ou au service communal d’hygiène et se santé.
Ces organismes vont établir un rapport et mettront éventuellement le bailleur en demeure de réaliser les travaux qui s’avèreraient indispensables.
Hauteur réglementaire des garde-corps des terrasses et balcons
La taille des garde-corps, des balcons, terrasses, galerie et logias est précisée dans le code de la construction et de l’habitation.
Les garde-corps doivent avoir une hauteur d’au moins 1 mètre. Si ils ont une épaisseur de + de 50 cm, ils peuvent être hauts de 80 cm au minimum.
Cette norme de 1996 s’applique à la construction des bâtiments d’habitation nouveaux ainsi qu’aux surélévations de bâtiments anciens et aux additions à des bâtiments.
Ce texte ne prévoit pas une mise ne conformité des logements anciens (datant d’avant la norme) même si ceux-ci sont loués.